林一、林二、林三等3個人一起繼承父母留下的一棟房子，每個人持有三分之一，但因為父母往生前都是林一在照顧，所以父母走了後，房子就是由林一繼續居住，多年後，林二、林三由於急需金錢想要把房子賣掉，但林一好說歹說就是不肯賣，而且也不願意搬家。林二等2人該怎麼辦呢？
林二等人可以多數決方式處分3人共有的房屋
根據民法第819條(注一)第二項的規定該房屋需要林一、林二、林三等三人同意才可進行買賣。
但土地法34條之1(注二)對於不動產的處分，特別規定降低同意的人數及持有的比例，只要符合下列其中一項，即可處分不動產：
1.共有人人數超過半數，及所有權比例超過半數。
2.持有比例超過2/3的話，人數可以不計。
簡單來說，林二、林三兩人人數比例超過1/2，且持有比例也超過1/2，所以林二等人可在知會林一的情況下，用多數決的方式出售這棟房子。
土地法第 34-1 條中的第二項所述：「共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時，應事先以書面通知他共有人；其不能以書面通知者，應公告之。」也就是說，林一可以「同一條件」，例如：林二及林三出售該屋的價錢、貸款、交屋時間…等，行使「優先購買權」，優先購買這棟房子。
林一等三人共有這棟房屋，每人1/3，這1/3的權利範圍，是抽象的存在於房子的每一部分上的。
根據民法第765條(注三)，基於所有權的權能，雖然林一有這個房屋1/3的所有權，但他佔用此房屋時，也同時侵害了林二、林三對這間房屋各1/3的權利。此時，林二等人可以訴請法院，排除林一對於他們房屋權利的占用。
共有不動產的處分一直是法律上的難題。林一、林二、林三雖然是親兄弟，但在實務上，手足間卻常常發生法律糾紛。當然，在現實生活中，這類案子往往更加複雜，例如：更多的共有人、買賣以外的行為、林家雙親是否有留下遺囑…等。如有類似的情況，建議諮詢專業律師，以免造成手足間的失和。
撰文：劉帥雷律師
注一：民法第 819條
1.各共有人，得自由處分其應有部分。
2.共有物之處分、變更、及設定負擔，應得共有人全體之同意
注二：土地法第 34條之1
1.共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。
2.共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時，應事先以書面通知他共有人；其不能以書面通知者，應公告之。
3.第一項共有人，對於他共有人應得之對價或補償，負連帶清償責任。於為權利變更登記時，並應提出他共有人已為受領或為其提存之證明。其因而取得不動產物權者，應代他共有人申請登記。
4.共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。
5.前四項規定，於公同共有準用之。
6.依法得分割之共有土地或建築改良物，共有人不能自行協議分割者，任何共有人得申請該管直轄市、縣（市）地政機關調處，不服調處者，應於接到調處通知後十五日內向司法機關訴請處理，屆期不起訴者，依原調處結果辦理之。
注三：民法第 765條
所有人，於法令限制之範圍內，得自由使用、收益、處分其所有物，並排除他人之干涉。
