林家兄弟的糾紛又來了

林家三兄弟，另又有繼承來的土地一筆，每人權利範圍三分之一，林一想要把自己的三分之一土地賣給建商，但林二、林三兩人嫌價錢低，不願配合。林二、林三兩人又都不想購買林一所持有的三分之一。此時林一又想另外找人購買，但找來的人又嫌共有的土地麻煩，不願介入，這時林一該怎麼處理比較好？

一、林一除了依土地法第34條之1，以多數決的方式處理外，是否就沒有其他方法處理呢？

其實，林一當然可以自由出賣自己的土地持份（註一），只是依土地法第34條之1規定（註二），其他共有人有優先購買的權利，但共有的土地確實一般人比較不願買，原因是處理上比較麻煩，如果其他共有人也不願意買的話，林一是否就沒有其他方法處理呢？其實，這個時候，林一可以請求法院分割共有物（註三），解除共有土地的共有關係，這樣林一就不會身陷在共有土地的問題中，動彈不得。

二、法院分割的方法，又是如何呢？

法院會在考慮如何將土地的經濟效能最大化的原則下，採用以下方式來分割（註四）：

1. 原物分配給各共有人。
2. 將原物分配給一個或部分共有人，其他共有人以金錢補償。
3. 將原物變賣，各共有人一持有比例分配價金。

所以林一請求法院分割共有土地後，不管是拿回單獨持有的土地，或是拿回分配的價金，都可以解決自己共有土地的問題。

三、律師的話

民法第824條自98年修正後，法官對共有物分割的方法，有著很大的彈性及裁量的權利，使共有物的分割，有著更多的可能性，但即便如此，共有物依舊不斷的產生，善用民法第824條，似乎是必要之途。

撰文：劉帥雷律師

註一：民法第819條

1. 各共有人，得自由處分其應有部分。

2. 共有物之處分、變更、及設定負擔，應得共有人全體之同意。

註二：土地法第34條之1

共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。

共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時，應事先以書面通知他共有人；其不能以書面通知者，應公告之。

第一項共有人，對於他共有人應得之對價或補償，負連帶清償責任。於為權利變更登記時，並應提出他共有人已為受領或為其提存之證明。其因而取得不動產物權者，應代他共有人申請登記。

共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。

註三：民法第823條第1項本文

各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。

註四：民法第824條第1-3項共有物之分割，依共有人協議之方法行之。

分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：

一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。

二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。

以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之。