曉鈴跟姐姐兩個人在台北工作打拼，一起租了間房子，租約簽三年，結果才過了一年多，房東就通知曉鈴，房子要賣了，買方要她們搬家，曉鈴聽了很生氣，就跑來問律師，她們是房客可以行使優先購買權嗎？新房東可以直接終止與房客間的租約嗎？
優先購買權可以分為債權性質跟物權性質兩種不同的優先購買權，債權性質的優先購買權只在於如出賣人違反通知優先購買權人之義務，出賣人對優先購買權人負損害賠償的責任，而出賣人違反物權性質的優先購買權，優先購買權人得主張買賣契約對其無效。常見的《土地法》第34條之1（註1）屬債權性質的優先購買權，而《土地法》第104條（註2）則屬物權性質的優先購買權。
上面的問題是，曉鈴是否有《土地法》第104條的優先購買權，依照最高法院69 年台上字第 945 號判例（註3），《土地法》第104條的優先購買權，係指房屋與基地分屬不同之人所有，房屋所有人對於土地並有地上權、典權或租賃關係存在之情形而言。曉鈴所租的房子，並非租地造屋，不符《土地法》第104條規定，所以曉鈴並無《土地法》第104條的優先購買權。
依照民法第425條買賣不破租賃的原則，「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。」但租期逾5年或未定期限者，如果未經公證，就沒有買賣不破租賃原則的適用，所以房東雖然將房子賣了，租約對買的人仍有效，新房東並不能直接終止租約。
撰文：劉帥雷律師
註1.《土地法》第34條之1第4項規定：「共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。」
註2.《土地法》第104條規定：「基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。前項優先購買權人，於接到出賣通知後十日內不表示者，其優先權視為放棄。出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人。」
註3.最高法院69年台上字第945號判例：「土地法第一百零四條第一項規定：基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。係指房屋與基地分屬不同之人所有，房屋所有人對於土地並有地上權、典權或租賃關係存在之情形而言。」
