林家有三兄弟，對於共有的土地，可不可以只有兩個人協議就特定部分由特定所有權人管理，成立分管契約？後來的買受人，需要受到分管契約的拘束嗎？
不動產所有權，可以是單獨所有，也可以是多數人共同所有，多數人共有的不動產，除了契約另有規定以外，可以共有人及應有部份皆過半數來決定。但如果應有部分合計超過了三分之二，可不用計算人數（註1）。所謂分管契約，必須是各共有人間實際上劃定使用範圍，對各自占有管理之部分，互相容忍，對於他共有人使用、收益，各自占有之土地，不予干涉（最高法院87年度台上字第1377號及96年度台上字第2623號判決意旨參照）。
目前實務的看法是認為，民法第820條第1項之「管理」，包含共有人間約定分管契約之管理方式在內，故可以「多數決」方式為之，所以分管契約的訂立，並不需要全體共有人協議，只需多數決即可，而且此多數決的分管契約，可據以向地政機關申請登記。
法務部在111年曾函示：『民法第 818條規定：「各共有人，除契約另有約定外，按其應有部分，對於共有物之全部，有使用收益之權。」所謂應有部分，係指分別共有人得行使權利之比例，而非指共有物之特定部分，因此分別共有之各共有人，得按其應有部分之比例，對於共有物之全部行使權利（最高法院57年台上字第2387號判決參照）。
又本條旨在規定共有物使用收益權能之基本分配，並肯認共有人就該分配得依契約另為約定，即共有人依契約之約定，其使用收益之範圍超過或小於應有部分，或利益分配不依應有部分定之，均屬契約自由範圍，法律自應尊重，而此項約定即為共有人上述所得利益之歸屬分配之契約（本條立法理由、最高法院106年度台上字第151號判決意旨；謝在全著，民法物權論（上），109年10月修訂7版2刷，第361頁參照）。』（註2），按照法務部的函示，多數決成立的分管契約似亦不需要按照每個共有人持有比例的面積，來對共有土地使用收益，但如果管理顯失公平者，不同意之共有人得依民法第820條第2項規定，聲請法院以裁定變更，自不在話下。
根據民法第826條之1第1項規定（註3），共有人間就共有不動產訂立分管契約後，共有人之一如將其應有部分讓與第三人，則第三人是否應受該分管契約之拘束，應視該分管契約有無登記。如該分管契約已有登記，則對第三人發生物權效力，第三人應受該分管契約之拘束。
參考大法官釋字第349號解釋，如第三人「明知」或「可得而知」該分管契約時，則該第三人應受分管契約之拘束；反之，如第三人係善意而不知悉，即不受該分管契約之拘束，當然，第三人是善意或惡意，就是舉證責任的問題了。
共有土地訂立分管契約是十分常見的事情，且分管契約的登記，實務上也越來越常見，建議在購買不動產時，應特別注意有無分管契約的問題，以免法律糾紛。
撰文：劉帥雷律師
註1.民法第820條規定：「共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。依前項規定之管理顯失公平者，不同意之共有人得聲請法院以裁定變更之。前二項所定之管理，因情事變更難以繼續時，法院得因任何共有人之聲請，以裁定變更之。共有人依第一項規定為管理之決定，有故意或重大過失，致共有人受損害者，對不同意之共有人連帶負賠償責任。共有物之簡易修繕及其他保存行為，得由各共有人單獨為之。」
註2.法務部民國111年9月22日法律字第11103512120號函釋。
註3.民法第826條之1第1項：「不動產共有人間關於共有物使用、管理、分割或禁止分割之約定或依第八百二十條第一項規定所為之決定，於登記後，對於應有部分之受讓人或取得物權之人，具有效力。其由法院裁定所定之管理，經登記後，亦同。」
