問題一：
甲、乙二人分別共有A地，甲之權利範圍9/10，乙之權利範圍1/10，甲依土地法第34-1條之規定，將整筆A地出賣予甲自己，是否可行？

問題二：
甲、乙、丙三人分別共有A地，每人權利範圍1/3，甲乙二人依土地法第34-1條之規定，將整筆A地出賣予甲自己，是否可行？

問題一、可以簡單歸納以下二種結論： 

一、甲可以為買受人，取得A地所有權全部：（註1）

（一）依土地法第34之1第1項規定處分共有物時，其承受人是否得為共有人之一，或必須為該共有物全體共有人以外之第三人，法律並未設有限制之規定。

（二）再依舉輕以明重之法理，釋字第451號解釋既已肯認共有人之一人得依取得時效之規定，請求登記為該共有土地之地上權人。是以，依土地法第34條之1第1項規定處分全部共有物時，其承受人，確得為共有人之一。

二、甲不可以為買受人，取得A地所有權：（註2）

（一）行使土地法第34條之1之規定，自應以共有人「有效」出賣其應有部分予第三人為基礎。

（二）系爭買賣既由甲依土地法第34條之1規定出賣予自己，其買賣當事人僅有一人，有違買賣契約相關規定，故系爭買賣無效。

問題二、甲可否將A地賣給自己？目前分別有不同的看法，以下簡單歸納出二種結論：

一、甲可以為買受人，取得A地所有權全部：

理由同問題一。

二、甲不得為買受人，取得A地所有權全部：

（一）主要由利益衝突的角度出發，認為多數共有人代理少數共有人處分共有土地予同意處分共有人之一或數人，其價金、用益物權租金、使用方法等之決定難謂合理，縱少數之共有人有優先購買權，但可能因無力優先購買而導致其權益受損，故土地法第34條之1規定仍有民法第106條禁止自己或雙方代理規定之適用。（ 註3） 

（二）承受人既為共有人，則處分之結果，不啻將共有土地全部分割歸其取得，且依其決定之價格補償未同意處分之共有人，非法之所許。是共有人為承受人時，其人數及應有部分不得計入同意處分之共有人數及應有部分。（註4）  

結論

上述兩個問題在實務上及學說上爭議甚大，雖然目前在登記實務上似乎都採內政部101年的函釋，即以「土地法第三十四條之一規定仍有民法第一百零六條禁止自己或雙方代理規定之適用」，而否准買受人為共有人之一，但若以此為由，卻又如何說明少數所有權人亦為共有人之一，卻得優先承購，為何沒有自己代理或雙方代理的問題？此顯然有邏輯上的矛盾。

土地法第34條之1於106年修法的版本，刪除104年版本第二項後段「共有人並不得為受讓人」等文字，內政部似乎已改採肯定說的立場，即共有人似得為受讓人，但不論修法的結論如何，依目前以一紙函釋就限制了人民取得財產的權利，顯然不妥。

撰文：劉帥雷律師

註1.法務部101年1月4日法律字第1000023833號函、彰化地方法院98年度重訴字第142號判決。

註2.臺灣高等法院台中分院99年度重上字第79號判決。

註3.內政部101年2月1日內授中辦地字第1016650079號函：倘多數共有人代理少數共有人將共有土地或建築改良物全部處分或設定用益物權予同意處分或設定用益物權之共有人之一或數人，其價金、用益物權租金、使用方法等之決定難謂合理，縱少數之共有人有優先購買權，但可能因無力優先購買而導致 其權益受損，故土地法第三十四條之一規定仍有民法第一百零六條禁止自己或雙方代理規定之適用，亦即部分公同共有人或分別共有人不得依土地法第三十四條之一規定，就共有土地或建築改良物全部處分或設定用益物權予同意處分或設定用益物權之共有人之一或數人。另最高行政法院102年度判字第203號判決同此見解。

註4.最高法院103年度台上字第2333號判決：按部分共有人依土地法第三十四條之一第一項規定處分共有土地之全部，對於未同意處分共有人之應有部分，係依法律規定而有權處分，惟仍應兼顧其權益，並符公平原則。此項處分不包括分割，其承受人雖不以共有人以外之人為限，惟倘同意處分之共有人兼為承受人，其應有部分實際未為處分，乃竟得就未同意處分共有人之應有部分強制予以處分，並參與其價格之決定，即有利害衝突顯失公平情形，難認正當。況承受人既為共有人，他共有人即無優先承購權，則處分之結果，不啻將共有土地全部分割歸其取得，且依其決定之價格補償未同意處分之共有人，要非法之所許。是共有人為承受人時，其人數及應有部分不得計入同意處分之共有人數及應有部分。