終止租約，是最常見的租屋糾紛。承租人最害怕遇到惡房東或惡鄰居，不僅嚴重影響居住品質，亦可能有生命身體安危疑慮，如果這種情況還無法終止租約，對承租人無疑是種懲罰。因此承租人如有下列情況，得依法提前終止租賃契約：（一）因自身疾病、意外產生有長期療養之需要。（二）租屋處有修繕之必要，並通知出租人且定相當期間前來修繕，而不於期限內修繕。（三）因不可歸責於承租人之事由，致租屋一部滅失，且其存餘部分難以繼續居住。（四）因第三人就租屋主張其權利，致承租人不能為約定之居住使用。（五）租屋如有瑕疵，危及承租人或其同居人之安全或健康。（六）如承租人死亡，其繼承人亦得終止租。除了上述法定的終止租約事由，建議各位在簽立租約時，可以與房東訂立合意終止之約定。此外，內政部曾於民國107年6月27日訂有「住宅租賃契約應約定及不得約定事項」之租約範本，但因應《租賃住宅市場發展及管理條例》之修正，已於民國112年5月19日廢止，而修正後之《租賃住宅市場發展及管理條例》將住宅租賃契約出租人及承租人間視為具消費關係，適用消費者保護法相關規定，增加了對於承租人之保障。當然實際租屋狀況更是複雜，如有租屋糾紛，歡迎預約諮詢（聯絡我們）。相關新聞：花2.2萬租房卻漏水兩個月 他怒：房東是想請我吃香菇？參考法條：《租賃住宅市場發展及管理條例》第11條規定：「（第1項）租賃期間發生下列情形之一者，承租人得提前終止租賃契約，且出租人不得要求任何賠償：一、因疾病、意外產生有長期療養之需要。二、租賃住宅未合於居住使用，並有修繕之必要，經承租人定相當期限催告，而不於期限內修繕。三、因不可歸責於承租人之事由，致租賃住宅之一部滅失，且其存餘部分難以繼續居住。四、因第三人就租賃住宅主張其權利，致承租人不能為約定之居住使用。（第2項）承租人死亡，繼承人得主張終止租賃契約。（第3項）承租人依第一項各款或其繼承人依前項提前終止租賃契約者，應於終止前三十日，檢附相關事證，以書面通知出租人。」《民法》第424條規定：「租賃物為房屋或其他供居住之處所者，如有瑕疵，危及承租人或其同居人之安全或健康時，承租人雖於訂約時已知其瑕疵，或已拋棄其終止契約之權利，仍得終止契約。」《民法》第430條規定：「租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之。」《民法》第435條規定：「（第1項）租賃關係存續中，因不可歸責於承租人之事由，致租賃物之一部滅失者，承租人得按滅失之部分，請求減少租金。（第2項）前項情形，承租人就其存餘部分不能達租賃之目的者，得終止契約。」《民法》第436條規定：「前條規定，於承租人因第三人就租賃物主張權利，致不能為約定之使用、收益者準用之。」《民法》第452條規定：「承租人死亡者，租賃契約雖定有期限，其繼承人仍得終止契約。但應依第四百五十條第三項之規定，先期通知。」

林家兄弟的土地糾紛不斷林家三兄弟又繼承了土地一筆，每人權利範圍三分之一，林一、林二兩個人想要把自己的三分之一出售，但林三嫌價錢低，不願配合，林一、林二只好找仲介公司想辦法以土地法34條之1的規定，以多數決的方式出售，仲介好不容易將土地售出，但不願出售土地的林三稱自己並沒有委託仲介，所以拒絕支付仲介費用，林三的主張是否有理？這個問題，在目前實務上，似乎尚未有定見：一、主管機關內政部的意見內政部對這個問題曾有函示：「…至於不同意處分之他共有人，若與經紀業者無委託關係，自無支付服務報酬之義務。」（註一）如依這個見解，林三不用支付仲介費用。二、法院的見解法院對這個問題，似乎還沒有一個統一的見解：否定說：認為少數地主不需要支付仲介費，有法院認為多數地主幫少數地主出售，是基於「無因管理」（註二）的法律關係，但，多數地主違反少數地主明示或可得推知的意思出售土地，且出售土地少數地主並沒有享受「因管理所得之利益」，故並不需要支付仲介費（註三）。肯定說：認為少數地主仍要支付仲介費，因為：1. 不同意出售者，即無庸分擔仲介費用，顯非公平。(註四)2. 仲介費是土地交易的必要費用或有益費用，應由全體共有人共同負擔。（註五） 三、律師的話雖然由仲介公司依土地法34條之1出售共有土地，少數地主是否應支付仲介費用，現在實務上仍有爭議，但如果從簡化共有，便利土地交易的角度觀之，仲介費似乎已經被認定為土地交易的必要費用或有益費用，如此，少數地主亦應支付仲介費用，似乎比較符合公平原則，也似乎是目前實務的多數見解。撰文：劉帥雷律師註一：內政部102年9月6日內授中辦地字第1026038384號函註二：民法第172條：未受委任，並無義務，而為他人管理事務者，其管理應依本人明示或可得推知之意思，以有利於本人之方法為之。註三：桃園地方法院99年度壢簡字第615號民事判決註四：士林地方法院100年度湖簡字第1030號判決註五：台中地方法院102年度訴字第1602號判決、高等法院103年度上字第280號判決、最高法院104年度台上字第680號判決、彰化地院105年度簡上字第144號判決、台中高分院第105年度上字第86號判決、宜蘭地方法院96年度訴字第234號判決

林家兄弟的糾紛又來了林家三兄弟，另又有繼承來的土地一筆，每人權利範圍三分之一，林一想要把自己的三分之一土地賣給建商，但林二、林三兩人嫌價錢低，不願配合。林二、林三兩人又都不想購買林一所持有的三分之一。此時林一又想另外找人購買，但找來的人又嫌共有的土地麻煩，不願介入，這時林一該怎麼處理比較好？一、林一除了依土地法第34條之1，以多數決的方式處理外，是否就沒有其他方法處理呢？其實，林一當然可以自由出賣自己的土地持份（註一），只是依土地法第34條之1規定（註二），其他共有人有優先購買的權利，但共有的土地確實一般人比較不願買，原因是處理上比較麻煩，如果其他共有人也不願意買的話，林一是否就沒有其他方法處理呢？其實，這個時候，林一可以請求法院分割共有物（註三），解除共有土地的共有關係，這樣林一就不會身陷在共有土地的問題中，動彈不得。二、法院分割的方法，又是如何呢？法院會在考慮如何將土地的經濟效能最大化的原則下，採用以下方式來分割（註四）：原物分配給各共有人。將原物分配給一個或部分共有人，其他共有人以金錢補償。將原物變賣，各共有人一持有比例分配價金。所以林一請求法院分割共有土地後，不管是拿回單獨持有的土地，或是拿回分配的價金，都可以解決自己共有土地的問題。三、律師的話民法第824條自98年修正後，法官對共有物分割的方法，有著很大的彈性及裁量的權利，使共有物的分割，有著更多的可能性，但即便如此，共有物依舊不斷的產生，善用民法第824條，似乎是必要之途。撰文：劉帥雷律師註一：民法第819條1. 各共有人，得自由處分其應有部分。2. 共有物之處分、變更、及設定負擔，應得共有人全體之同意。註二：土地法第34條之1共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時，應事先以書面通知他共有人；其不能以書面通知者，應公告之。第一項共有人，對於他共有人應得之對價或補償，負連帶清償責任。於為權利變更登記時，並應提出他共有人已為受領或為其提存之證明。其因而取得不動產物權者，應代他共有人申請登記。共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。註三：民法第823條第1項本文各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。註四：民法第824條第1-3項共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之。

林一、林二、林三等3個人一起繼承父母留下的一棟房子，每個人持有三分之一，但因為父母往生前都是林一在照顧，所以父母走了後，房子就是由林一繼續居住，多年後，林二、林三由於急需金錢想要把房子賣掉，但林一好說歹說就是不肯賣，而且也不願意搬家。林二等2人該怎麼辦呢？一、林二、林三可以在林一不同意的情況下將房屋賣掉嗎？林二等人可以多數決方式處分3人共有的房屋根據民法第819條(注一)第二項的規定該房屋需要林一、林二、林三等三人同意才可進行買賣。但土地法34條之1(注二)對於不動產的處分，特別規定降低同意的人數及持有的比例，只要符合下列其中一項，即可處分不動產：1.共有人人數超過半數，及所有權比例超過半數。2.持有比例超過2/3的話，人數可以不計。簡單來說，林二、林三兩人人數比例超過1/2，且持有比例也超過1/2，所以林二等人可在知會林一的情況下，用多數決的方式出售這棟房子。二、林一如果希望能保全父母留下的房屋，可以怎麼做?土地法第 34-1 條中的第二項所述：「共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時，應事先以書面通知他共有人；其不能以書面通知者，應公告之。」也就是說，林一可以「同一條件」，例如：林二及林三出售該屋的價錢、貸款、交屋時間…等，行使「優先購買權」，優先購買這棟房子。三、如果林一不願購買卻執意占用這間房屋，不願搬家，林二等人該怎麼辦?林一等三人共有這棟房屋，每人1/3，這1/3的權利範圍，是抽象的存在於房子的每一部分上的。根據民法第765條(注三)，基於所有權的權能，雖然林一有這個房屋1/3的所有權，但他佔用此房屋時，也同時侵害了林二、林三對這間房屋各1/3的權利。此時，林二等人可以訴請法院，排除林一對於他們房屋權利的占用。四、律師的話共有不動產的處分一直是法律上的難題。林一、林二、林三雖然是親兄弟，但在實務上，手足間卻常常發生法律糾紛。當然，在現實生活中，這類案子往往更加複雜，例如：更多的共有人、買賣以外的行為、林家雙親是否有留下遺囑…等。如有類似的情況，建議諮詢專業律師，以免造成手足間的失和。撰文：劉帥雷律師注一：民法第 819條1.各共有人，得自由處分其應有部分。2.共有物之處分、變更、及設定負擔，應得共有人全體之同意注二：土地法第 34條之11.共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。2.共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時，應事先以書面通知他共有人；其不能以書面通知者，應公告之。3.第一項共有人，對於他共有人應得之對價或補償，負連帶清償責任。於為權利變更登記時，並應提出他共有人已為受領或為其提存之證明。其因而取得不動產物權者，應代他共有人申請登記。4.共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。5.前四項規定，於公同共有準用之。6.依法得分割之共有土地或建築改良物，共有人不能自行協議分割者，任何共有人得申請該管直轄市、縣（市）地政機關調處，不服調處者，應於接到調處通知後十五日內向司法機關訴請處理，屆期不起訴者，依原調處結果辦理之。注三：民法第 765條所有人，於法令限制之範圍內，得自由使用、收益、處分其所有物，並排除他人之干涉。

小美獨自一人北上工作，向房東小鱷租了一間套房。住了一段時間，小美覺得很奇怪，每當她下班回來，總會發現套房內的東西有被移動過的痕跡，但小美也無人可問。直到有天，小美出門上班路上，發現重要文件忘記帶到，返回租屋處，卻發現小鱷自行開門，翻弄小美的物品，小美大驚失色，立馬報警。警方來後，小鱷辯稱只是進來幫小美整理屋內，順便檢查有沒有需要修繕的部分。小美可以如何主張權利？當遇到房東未經房客同意，私自進入以出租之租屋處時，房客可以主張刑法第306條之侵入住宅罪及民法第195條侵害隱私權，負損害賠償責任。《刑法》第306條規定：「（第1項）無故侵入他人住宅、建築物或附連圍繞之土地或船艦者，處一年以下有期徒刑、拘役或九千元以下罰金。（第2項）無故隱匿其內，或受退去之要求而仍留滯者，亦同。」《民法》第195條第1項規定：「不法侵害他人之身體、健康、名譽、自由、信用、隱私、貞操，或不法侵害其他人格法益而情節重大者，被害人雖非財產上之損害，亦得請求賠償相當之金額。其名譽被侵害者，並得請求回復名譽之適當處分。」建議房客可於入住時更換門鎖，以防房東私自進出租屋處，惟房客須於終止租約時，將舊鎖換回，因房客有將租屋處回復原狀之義務。相關新聞：擅闖女大生房間被抓包！房東嗆「為修漏水」

租約公證是一種可以保障房東及房客的機制。對房東而言，遇到不給付租金、租期屆滿不搬遷的房客，房東可直接持載有逕受強制執行條款之公證租約，向法院聲請強制執行，無須經訴訟。對房客而已，如房東於租期屆滿不依約返還押金時，房客亦可直接持公證之租約，向法院聲請強制執行。而租約公證是向地方法院公證處或民間公證人事務所進行租約公證。《公證法》第13條規定：「（第1項）當事人請求公證人就下列各款法律行為作成之公證書，載明應逕受強制執行者，得依該證書執行之：一、以給付金錢或其他代替物或有價證券之一定數量為標的者。二、以給付特定之動產為標的者。三、租用或借用建築物或其他工作物，定有期限並應於期限屆滿時交還者。四、租用或借用土地，約定非供耕作或建築為目的，而於期限屆滿時應交還土地者。（第2項）前項公證書，除當事人外，對於公證書作成後，就該法律行為，為當事人之繼受人，及為當事人或其繼受人占有請求之標的物者，亦有效力。（第3項）債務人、繼受人或占有人，主張第一項之公證書有不得強制執行之事由提起訴訟時，受訴法院得因必要情形，命停止執行，但聲請人陳明願供擔保者，法院應定相當之擔保額，命停止執行。」關於如何辦理租約公證，可以參考司法院之網站：如何辦理房屋租賃契約公證？

房客怕遇到惡房東，房東也害怕遇到惡房客（租屋蟑螂），房客欠租且遲不搬離，或損壞租屋屋況的事件層出不窮，難道房東對這些惡房客束手無策嗎？其實不僅房客有終止租約之權利，房東於下列情況下，亦可主動終止租約：（一）承租人毀損租賃住宅或附屬設備，不為修繕或相當之賠償。（二）承租人遲付租金或費用，達二個月之租額，經催告仍拒繳。（三）承租人未經出租人書面同意，將租賃住宅轉租於他人。（四）出租人為重新建築而必要收回或收回自住。（五）承租人以房屋供違反法令之使用時。（六）承租人違反租賃契約時。建議房東們可以在租約上約定「應受強制執行」，並為租約公證（可參考什麼是租約公證? ），如後續房客有欠租或到期拒絕返還租屋，就可依公證法第13條第1項規定向法院聲請強制執行，以保障房東自身權益。此外，建議在出租前，可先對出租前之屋況拍照存證，以避免如後續屋況遭房客毀損又不為修繕時，可當作證物提出刑事及民事訴訟。如對出租上有任何糾紛，需要協助，歡迎來電致所預約諮詢（聯絡我們）。相關新聞：慘房東遇惡房客！5年沒收到租金還被霸屋　他求法官幫要回店面參考法條：《租賃住宅市場發展及管理條例》第10條規定：「（第1項）租賃期間發生下列情形之一者，出租人得提前終止租賃契約，且承租人不得要求任何賠償：一、承租人毀損租賃住宅或附屬設備，不為修繕或相當之賠償。二、承租人遲付租金或費用，達二個月之租額，經定相當期限催告仍拒繳。三、承租人未經出租人書面同意，將租賃住宅轉租於他人。四、出租人為重新建築而必要收回。五、其他依法律規定得提前終止租賃契約。（第2項）出租人依前項規定提前終止租賃契約者，應依下列規定期限，檢附相關事證，以書面通知承租人：一、依前項第一款至第三款及第五款規定終止者，於終止前三十日。二、依前項第四款規定終止者，於終止前三個月。」《土地法》第100條規定：「出租人非因左列情形之一，不得收回房屋。一、出租人收回自住或重新建築時。二、承租人違反民法第四百四十三條第一項之規定轉租於他人時。三、承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時。四、承租人以房屋供違反法令之使用時。五、承租人違反租賃契約時。六、承租人損壞出租人之房屋或附著財物，而不為相當之賠償時。」《民法》第438條規定：「（第1項）承租人應依約定方法，為租賃物之使用、收益；無約定方法者，應以依租賃物之性質而定之方法為之。（第2項）承租人違反前項之規定為租賃物之使用、收益，經出租人阻止而仍繼續為之者，出租人得終止契約。」《民法》第440條規定：「（第1項）承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。（第2項）租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。（第3項）租用建築房屋之基地，遲付租金之總額，達二年之租額時，適用前項之規定。」《民法》第443條規定：「（第1項）承租人非經出租人承諾，不得將租賃物轉租於他人。但租賃物為房屋者，除有反對之約定外，承租人得將其一部分轉租於他人。（第2項）承租人違反前項規定，將租賃物轉租於他人者，出租人得終止契約。」《民法》第447條規定：「（第1項）出租人有提出異議權者，得不聲請法院，逕行阻止承租人取去其留置物；如承租人離去租賃之不動產者，並得占有其物。（第2項）承租人乘出租人之不知或不顧出租人提出異議而取去其物者，出租人得終止契約。」